住宅ローンの頭金を100万円増やすとどうなる?頭金VS繰り上げ返済

住宅ローンの頭金を100万増やすと、借入金が100万減ります。
単純に借入金が減るだけでなく、返済期間が短縮となりその期間に支払うはずだった利息を減らすことができるのです。

どのくらいの効果があるのか詳しくしく見てみましょう。


以下に示したのが住宅ローンの返済計画表です。生々しいですね。ご覧になったことはありますか?

・表の見方
回数:支払い回数→毎月の支払いなので12回で1年分。120回で10年分。
返済額:毎月銀行に支払うお金
利息部分:返済額のうちの利息分(これを払っても借入金は変わらない)
元金部分:返済額のうちの元金分(これが減ると借入金が減る)

ぱっとみて分かるように、ずっと返済額は一定です。しかし1回目は元金が最も少なく、利息が最も多くなっています。このように最初は利息を多く支払い、回数が増えるにつれて利息分が減り元金分が増える仕組みとなっています。
つまり、支払い回数が少ない時期に多く返済した方が、支払う利息が減ることになります。

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住宅ローン返済表

例)借入金2000万、返済期間30年、金利:1.33%
  総返済額2427万、利息分427万

回数 返済額 利息部分 元金部分 ローン残高
0 0 0 0 20,000,000
1 67,404 22,166 45,238 19,954,762
2 67,404 22,116 45,288 19,909,474
3 67,404 22,066 45,338 19,864,136
22 67,404 21,102 46,302 18,993,100
120 67,404 20,378 47,026 14,197,348
240 67,404 8,455 58,949 7,569,749
360 67,404 74 67,267 0

借入金を100万円増やしてみましょう。

借入金を100万増やすと、借入金は1900万となるため返済スタートは22回目からになります。つまり、返済回数1~21回分が無くなくり、一気に22回目へワープしたことになります。返済期間は、「22回分=1年10ヶ月分」が短くなりました。さらに、この期間支払うはずだった利息:48万円が削減となります。

頭金を100万増やすと
・支払総額が減る(利息:▲48万減)
・返済期間も短縮(1年10ヶ月短縮)となることが分かりました。

これを、返済期間の途中に追加で返済すれば頭金と同じ効果が得られます。これが「繰り上げ返済」と呼ばれています。支払う利息は回数の少ない時期が多いため、繰り上げ返済は早い時期に行った方が効果が大きくなります。最も効果が大きいのは、0回目の支払いとなります。つまり、「頭金」=「0回目の繰り上げ返済」といえます。

一方、20年目(240回目)に繰り上げ返済した場合、利息分は大きく減っているので節約効果は、返済当初に比べて小さくなっていきます。20年目に100万円繰り上げ返済すると約13万円が節約できます。また、28年目に100万繰り上げ返済した場合では、約1万円程度の節約しかできないことになります。


頭金を増やす VS 10年後繰り上げ返済(住宅ローン減税重視)

住宅ローン控除は、10年間:毎年の年末残高の1%が最高限度(但し、支払った税金以内しか戻らない。借入金残高の1%が戻ってくるわけではない)となります。
借入金の金利が1%以下であれば、頭金を増やさずローン減税を受けた方良いでしょう。テクニックとしては、10年間住宅ローン控除を受け、11年目に繰り上げ返済をするれば良いことになります。しかし、払えるお金がある時にさっさと支払うことをオススメします。10年後に確実に払える保証はありませんので。

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