住宅ローンの頭金を１００万円増やすとどうなる？頭金VS繰り上げ返済

住宅ローンの頭金を１００万増やすと、借入金が１００万減ります。
単純に借入金が減るだけでなく、返済期間が短縮となりその期間に支払うはずだった利息を減らすことができるのです。

どのくらいの効果があるのか詳しくしく見てみましょう。

以下に示したのが住宅ローンの返済計画表です。生々しいですね。ご覧になったことはありますか？

・表の見方
回数：支払い回数→毎月の支払いなので１２回で１年分。１２０回で１０年分。
返済額：毎月銀行に支払うお金
利息部分：返済額のうちの利息分（これを払っても借入金は変わらない）
元金部分：返済額のうちの元金分（これが減ると借入金が減る）

ぱっとみて分かるように、ずっと返済額は一定です。しかし１回目は元金が最も少なく、利息が最も多くなっています。このように最初は利息を多く支払い、回数が増えるにつれて利息分が減り元金分が増える仕組みとなっています。
つまり、支払い回数が少ない時期に多く返済した方が、支払う利息が減ることになります。

住宅ローン返済表

例）借入金２０００万、返済期間３０年、金利：１．３３％
　　総返済額２４２７万、利息分４２７万

借入金を１００万円増やしてみましょう。

借入金を１００万増やすと、借入金は１９００万となるため返済スタートは２２回目からになります。つまり、返済回数１～２１回分が無くなくり、一気に２２回目へワープしたことになります。返済期間は、「２２回分＝１年１０ヶ月分」が短くなりました。さらに、この期間支払うはずだった利息：４８万円が削減となります。

頭金を１００万増やすと
・支払総額が減る（利息：▲４８万減）
・返済期間も短縮（１年１０ヶ月短縮）となることが分かりました。

これを、返済期間の途中に追加で返済すれば頭金と同じ効果が得られます。これが「繰り上げ返済」と呼ばれています。支払う利息は回数の少ない時期が多いため、繰り上げ返済は早い時期に行った方が効果が大きくなります。最も効果が大きいのは、０回目の支払いとなります。つまり、「頭金」＝「０回目の繰り上げ返済」といえます。

一方、２０年目（２４０回目）に繰り上げ返済した場合、利息分は大きく減っているので節約効果は、返済当初に比べて小さくなっていきます。２０年目に１００万円繰り上げ返済すると約１３万円が節約できます。また、２８年目に１００万繰り上げ返済した場合では、約１万円程度の節約しかできないことになります。

頭金を増やす　VS　１０年後繰り上げ返済（住宅ローン減税重視）

住宅ローン控除は、１０年間：毎年の年末残高の１％が最高限度（但し、支払った税金以内しか戻らない。借入金残高の１％が戻ってくるわけではない）となります。
借入金の金利が１％以下であれば、頭金を増やさずローン減税を受けた方良いでしょう。テクニックとしては、１０年間住宅ローン控除を受け、１１年目に繰り上げ返済をするれば良いことになります。しかし、払えるお金がある時にさっさと支払うことをオススメします。１０年後に確実に払える保証はありませんので。

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