マイホーム・住宅ローンで頭金の目安はどのくらい?

マイホームを購入で住宅ローンを組む時に気になるのが「頭金」です。
頭金はいくら必要なのか、平均は?、目安は?、ゼロじゃだめなの?分からないことだらけだと思います。インターネットや住宅ローンの雑誌では、「購入金額の20%程度は準備しましょう」と書かれています。本当でしょうか?

マイホームの購入予算は

「物件価格」=「頭金」+「借入金」

ですので、必要な頭金は、

「頭金」=「物件価格」ー「借入金」

となります。

「借入金」の最大金額は機械的に計算できます。計算方法が分からない方は、まずこちらを先にご覧下さい。<→マイホーム予算の決め方の秘訣!いくらまで借りていいの?

購入したい物件の価格ががある程度分かっていれば、必要な頭金が計算できます。
例えば、物件価格:4000万、借入金(計算結果):2500万なら、頭金は「1500万」必要となります。
この場合の頭金は、物件金額の37.5%です。
仮に物件価格の20%である800万を頭金とすると、借入金は3200万となります。
先ほど、借りても良い金額が2500万であったにもかかわらず、3200万でローンを組むとローン破綻の可能性が非常に高くなります。この700万差が人生を分けることになるのです。詳しくはこちらで解説しています。<→ローンでの失敗例、破綻事例

購入物件の金額が決まってない場合は、「準備できる頭金」を設定すると購入予算が決まります。
「物件価格」=「頭金」+「借入金」です。頭金が十分に準備できない場合は、物件価格を見直して下さい。決して借入金を増やさないこと。
物件価格を見直すコツはこちらで紹介しています。<→マイホームで後悔しないたった1つのコツ

注意したいのが、手元資金のすべてを頭金につぎ込めば良いと言うわけでもありません。「何を大事にしたいか」「今後どのように暮らしたいか」によって変わります。

・とにかく、支払総額を減らしたい場合
→できるだけ多くのお金を頭金にする(但し、最低現のお金、3ヶ月程度の生活費、家具、家電、不動産取得税分はとっておく)
理由:利息が減るので支払総額は安くなる

・新車購入、子供の進学などで近々お金を使う用途が決まっている場合
→手元に資金を残してローン金額を多くする
理由:手元資金すべてを使うと、新車購入、進学時に別途ローンを組まないといけない。車ローン、教育ローンの金利は、住宅ローン金利に比べて利率が高いので住宅ローンの借入金を増やしておくと良い。

・定年まで住宅ローンを払い続けても良いので、お金に余裕のある暮らしがしたい場合
→借入金額の最大値を設定し、頭金を最小限にする。
理由:手元に資金が残るし、ローン破綻しない計画で定年まで払い続けるので生活に余裕ができる。但し、支払総額は多くなる。ローン破綻しない借入金額の設定方法はこちらを参照下さい。<→マイホーム予算の決め方の秘訣!いくらまで借りていいの?

ここからは「頭金」と「住宅ローン」の性質について考えます。どちらも一長一短あるのでご自分のライフスタイルに合わせて活用して下さい。

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頭金とは「返済0ヶ月目の繰り上げ返済」と同じ

ローン支払い開始後、早い段階で「繰り上げ返済」ができれば、多額の頭金を入れる必要はありません。頭金で100万多く払った場合と、1年後に100万返済した場合に払わなくて済む利息に違いは無いのです。しかし、ローン返済をしながら繰り上げ返済をすることはとても難しいと言えます。

頭金ゼロでの購入もあり

住宅ローンの最大のメリットは「時間をお金で買えること」です。
今は、「お金が無くて買えないモノ」が買える制度。但し、支払い総額は増える。

頭金は少なくても良い

多額の頭金を入れて短期間で返済をすれば利息は減るので得をする。しかし、資金繰りは悪化する。頭金を入れすぎると手元の貯金が極端に減ってしまい、当面の生活が困窮する可能性もあるので、必要なお金はとっておく(3ヶ月分の生活費、家具、家電、住宅取得税分)

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