マイホーム、損得だけなら現金一括より銀行ローンが得。でも、現金一括購入をオススメする理由

マイホーム(一戸建てやマンション)を購入する時に悩むのが資金計画ではないでしょうか?つまり、「頭金を多め」にするか「少なめ」にするか?極端な例が「現金一括購入」と「頭金ゼロでの銀行フルローン」です。

私は悩んだ末に、マイホームを「現金一括」で購入しました。
本やネットでは「現金一括」と「住宅ローン」を比較してメリット・デメリットを紹介しています。本当のところはどっちが得なのでしょう?
自分の経験を元に「現金一括」を選んだ理由を紹介します。これから、マイホームを買う人は参考にして下さい。

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結論:「現金一括購入」がオススメ。

■目次

お金の「損得」だけなら、銀行ローンが得
現金一括購入をオススメする理由
現金一括購入のメリット
現金一括購入のデメリット
銀行ローンのメリット
銀行ローンのデメリット
まとめ

■お金の「損得」だけなら、銀行ローンが得

「銀行ローン」より金利が安い商品はありません。
個人が何千万ものお金を一番安く(低金利)借りれるのは「銀行ローン」です。ローンは他にも、マイカーローン、教育ローン、カードローンと色々ありますが、「住宅ローン」が一番金利が低いです。

頭金を無理に増やすと、手持ちの現金が減るので何かあったときに使うお金が足りなくなる可能性があります。お金が足りないと、別の借金が必要になります。
また、手持ちの現金を投資信託などの資産運用に回して、うまく運用できれば住宅ローンの金利を超える利回りを得ることができます。つまり、銀行から安~くお金を借りて、自分の手持ち資金を上手に運用してお金を増やす。というロジックです。

現金一括で買うと、銀行に払う利息分は減らせますが、お金を増やすことはできません。
このように、数字(損得)だけを追求すると「銀行ローン」が得。ということになります。

■現金一括購入をオススメする理由

損得だけなら、現金一括より銀行ローンが「得」です。つまり、「銀行の金利」を上回る、運用益が得られれば、お金は増えることになります。
でも、そんなにうまくいくでしょうか?「自分ではうまくいく!」と確信していても、パートナー(奥さんか旦那さん)や家族はそんな計画に同意するでしょうか?普通、猛反発を受けると思います。投資信託はリスク商品ですのでプラスになるかどうか確実ではありません。住宅ローンを返済するだけでも大変なのに、手持ちの虎の子の現金を運用に回して、万一マイナスになったらどうしますか?

実際にシミュレーションしてみました。
■銀行ローン
2500万を、金利1.5%、返済期間35年で借りると返済総額は、3215万です。
支払う利息は、715万です。
毎月の返済額は、76,546円です。

■資産運用
2500万を、運用利回り0.8%運用できれば35年後に3215万のリターンを得ることが出来ます。
しかし、元本は保証されていないので、マイナスになる可能性もあります。

頭では分かっていても、不安な気持ちが勝りませんか?失敗しても誰も助けてくれません。
つきつめければ、損得を追求してリスクをとるか?安全にいくか?の選択になります。

■現金一括購入のメリット

・ローン破綻しないので、最も安全。
・支払総額が一番安い
・頭金を増やすと、支払い総額がどんどん安くなる。その究極が、現金一括購入。
・ローンの事務手数料が掛からない。0円。
・登記が自分でできる。登記費用が安くなる。
・借金が無い。
・銀行での手続きが無い。

■現金一括購入のデメリット

・手持ちの資金を極端に減らすと、生活に困る。
・急に大金が必要になると、別のローン、借金をしないといけない。

■銀行ローンのメリット

・「銀行の金利」を上回る、運用益が得られれば、現金一括より「得」。
・団信があるので、万一の時にはローンの支払いが免除される。(でも、銀行ローンの金利に含まれているのでタダでは無い。保険料はきっちり払っている。それよりも、自分で掛け捨ての保険に入った方が断然安い)
・住宅ローン減税がある。(でも、ローンを組むと「事務手数料や抵当権設定費用、保証料」が掛かる。これが結構高いので、減税分は吹き飛ぶ)。

■銀行ローンのデメリット

・「事務手数料や抵当権設定費用、保証料」が掛かる。
・抵当権設定登記が自分で出来ない。費用が掛かる。
・銀行での手続きが面倒。

■まとめ

・損得だけなら「頭金ゼロ+銀行フルローン」でお金を借りつつ、手持ちの資金で運用し「ローン金利を超える運用益を得る」のが「得」
・しかし、頭で分かっていても家族の反対があったり、不安な気持ちが勝って行動に移すのは難しい。
・損得では無く、最も安全な方法を選びつつ支払額を安く抑えるなら「現金一括購入(頭金多め)」が良い。

失敗しないで現金一括購入するには、
・当面3ヶ月の生活費を確保しておきましょう。
・車の購入や子供進学でお金を使うことが分かっているなら、その分のお金を手元に残しておきましょう。

銀行ローンや資産運用を勧める人は、得する情報を「数字」で語ります。しかし、納得感や気持ちが大事です。簡単に割り切れる話ではありません。
私は、現金一括購入をして、住宅ローンがゼロになり借金から解放された後、次の新しいことを考えるようになりました。人生の最大の買い物が終わり、一段落してチャレンジしたのが、不動産投資です。もし、「住宅ローン」の返済が続いていたら、このチャレンジしていなかったと思います。

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