マイホームは持ち家派？賃貸派？どっちが得？

雑誌やネットで定期的に話題となるテーマですが、結局どちらが良いのでしょうか？
このサイトの管理人の経験を踏まえ紹介します。

結論：「持ち家派」がオススメ。理由は、お金持ちになる可能性があるから。

お金を借りる場合、最も金利が低く、さらに長期間に渡って貸してくれるのは「住宅ローン」です。この住宅ローンを上手に活用することで「マイホーム」という資産を手に入れることができます。これが将来お金持ちになる鍵を握ります。一方、賃貸では資産は手に入りません。

銀行からお金を借りて資産を増やす

私は、家族（妻子）で賃貸物件に住んでいましたが、会社の家賃補助が切れるのをきっかけにマイホームを購入しました。持ち家があることで気持ちに余裕が生まれ「アパート２棟１８室」を購入することができました。当初は空き室もあり経営にも苦労しましたが、今では満室状態を維持しており順調にアパート経営ができています。アパート購入には銀行のアパートローンを利用しましたが、常に「家賃収入＞銀行ローン返済額」となっており安定した不労所得を得ています。つまり、銀行からお金を借りて資産を取得し、お金の返済はアパートの「入居者の方の家賃」の一部で支払っています。ローンを支払った家賃の残りが自分の不動産収入となります。このような不労所得を得ることができたのは、銀行からお金を借りたからなのです。

レバレッジを掛けないと資産は増えません。言い換えれば、「他人のお金＝銀行のお金」を利用しないと絶対に高額な資産を購入することはできません。これは、私がアパート経営を行う中で痛感したことであり、お金持ちになる黄金則なのです。自分のお金をできるだけ使わず手元にお金を残し、銀行からできるだけ安い金利でお金を借りて、資産を取得し大きなリターンを得る。このサイクルが周り続ければ、どんどんお金持ちになっていくのです。
「住宅ローン」で銀行からお金を借りて「資産」を取得しましょう。将来、資産を増やすことができるかもしれません。

マイホームは「貸せる住宅」「売れる住宅」を購入する

「住宅ローン」を組んでマイホームを購入しても、「ローンが払い続けられるだろうか？」「家の価値が下がるので売るに売れない」「貸しても家賃よりローンの負担が多くお金が出ていくだけで負債となる」と不安になる方もいるのではないでしょうか。確かにそのようなケースも実際に多く報告されています。

それは、購入した物件が悪いのです。悪い物件は、価値が下がる物件、相場より高い物件です。一方、良い物件は、価値が下がらない物件（上がる場合もある）、相場よりも安い物件であり、売却時や賃貸する場合にも利益が出るのです。このようにマイホームは、「良い物件」＝「貸せる物件・売れる物件」を選びましょう。良い物件は「負債ではなく資産」です。

一方、賃貸で暮らし続けると「ローン破綻しない」「いつでも引越できる」というメリットはありますが、「家」という資産を持たないので「資産をつくり・増やす」という点では発展性がありません。家賃を払うだけで、そのお金が戻ってくる見込みはゼロです。賃貸に暮らす人は家賃を払っていますが、その家賃は「物件」のローンの支払いに使われているのです。つまり、物件のオーナーは、銀行からお金を借りて「物件（資産）を取得」し、銀行への返済は「入居者」の家賃でまかなっているのです。ローンを支払った後に残った家賃が物件オーナーの不労所得となります。このように、「賃貸派の人は物件オーナーを儲けさせている」ということになります。自分がお金持ちになるには、「逆の立場＝物件オーナー」になれば良いのです。

どんな物件を買えば良い？

価値の下がらない良い立地条件の物件を買うことです。自分が住む家であっても、将来もし貸すとしたら、この家ならいくらで貸せるか？ということを想定して下さい。想像がつかない場合は、付近の築１０年位の物件の家賃を確認すると相場が分かります。良い立地条件であれば築年数が経ってもある程度の家賃で貸せることができます。一般的な良い立地条件は、「駅から近い」「スーパー、病院、学校が近い」「土地・家賃相場が高い地域」となります。ご自分が住みたい場所をイメージすると良いでしょう

物件価格は表面利回り５％以上

計算式は、表面利回り＝年間家賃÷物件金額となります。
少し難しいので例を挙げて紹介します。家賃１０万で貸せると想定とすると、年間家賃１２０万となります。
この場合の物件価格は、２４００万以下が目安となります。
５％以上＝１２０万÷２４００万以下
つまり、２４００万以下の物件であれば安定的に収入をえることができる。つまり、銀行ローンを支払っても家賃収入がある。ということになります。

まとめ

マイホームで「良い物件」を購入すれば、既にこれは立派な「資産」です。「貸しても」「売っても」利益が出ますので、「ローンを払えなかったらどうしよう」と思い悩む必要もありません。むしろ、次の新たな「良い物件」を探すこともできます。このように資産は増え、収入も増える可能性があるのです。